ВЪЗСТАНОВЯВАНЕ НА СТРОИТЕЛНИ КНИЖА

🏠 Какво да направите, ако имотът ви няма строителни книжа, но е законно построен

Много собственици на имоти в България днес се сблъскват с една и съща ситуация: купуват/наследяват къща, вила или по-стар имот, но когато поискат документи от общината, разбират, че няма налични строителни книжа – нито проект, нито разрешение за строеж, нито актове за въвеждане в експлоатация.

Това не винаги означава незаконен строеж. В много случаи сградата е била законно изградена, но с времето архивът е изгубен – или в общината, или при предишните собственици. Решението е възможно и напълно законно – чрез възстановяване на изгубените строителни книжа с т.нар. проект-заснемане.

---

🧾 Какво представляват „строителните книжа“

Според чл. 148 и чл. 176 ЗУТ строителството се допуска само при наличие на:

• Одобрен инвестиционен проект (части: архитектура, конструкция, инсталации и др.),

• Разрешение за строеж, издадено от компетентния орган (обикновено главния архитект),

• И впоследствие – акт 16 за въвеждане в експлоатация.

Когато тези документи са били реално издавани, но не се съхраняват в архива,строежът се счита законен, но документално непълно оформен. В такъв случай може да се изготви „проект-заснемане на извършен строеж за възстановяване на изгубени одобрени инвестиционни проекти“, уреден по чл. 145, ал. 5 от ЗУТ.

---

🧭 Първа стъпка: Проверка в архива

1. Подайте писмено запитване в общината (дирекция Архитектура и градоустройство / техническа служба) за наличие на:

   1. одобрен инвестиционен проект,

   2. разрешение за строеж,

   3. акт 16 (удостоверение за въвеждане в експлоатация).

2. Ако документите се намерят, може да получите заверени копия – общините предлагат услуга „Издаване на преписи и копия на строителни книжа“.

3. Ако документите липсват, поискате удостоверение от общината, че в архива не се съхраняват строителни книжа за обекта. Това удостоверение е необходимо, за да се стартира процедурата по възстановяване.

---

🧱 Втора стъпка: Изработване на проект-заснемане

Какво представлява:

Проект-заснемането е архитектурно и инженерно заснемане на вече съществуващия строеж, изготвено от правоспособен архитект и инженери, което описва реално изпълнената сграда.

То замества изгубения одобрен проект и се одобрява от същия орган, който би одобрил инвестиционен проект, ако сградата се проектираше днес.

Законова основа

👉 чл. 145, ал. 5 ЗУТ

„Органът, компетентен да одобрява инвестиционните проекти, може да одобрява проект-заснемане на извършен строеж за възстановяване на изгубени одобрени инвестиционни проекти.“

В практиката за жилищни, вилни, обществени, и др. сгради органът е главният архитект на общината.

---

⚙️ Как протича процедурата

1. Архитект и инженери извършват геодезическо и архитектурно-конструктивно заснемане на сградата.

   1. Заснемат се реалните размери, етажи, отвори, покрив, инсталации и др.

   2. Изготвят се чертежи по части: Архитектура, Конструкция, ВиК, Електро, ОВК (ако е нужно).

2. Подготвят се съпътстващите документи по чл. 144 ЗУТ, включително:

   1. документ за собственост,

   2. удостоверение за липса на строителни книжа,

   3. кадастрална скица,

   4. скица-виза (ако е изискана от общината).

3. Подаване на комплекта в общината за одобряване на проект-заснемането. Обичайният срок е до 1 месец.

4. След одобряване се издава заверен екземпляр, който замества изгубения оригинал. От този момент имотът вече разполага с пълно строително досие.

---

📎 Какви документи обикновено ще поискат от вас

• Документ за собственост (нотариален акт, договор и др.);

• Удостоверение от общината за липса на строителни книжа;

• Геодезическо заснемане;

• Проект-заснемане (Арх., Констр., инсталации);

• Кадастрална схема/скица;

• Декларация, че строежът не е променян след първоначалното изграждане (ако се изисква).

---

🧩 Какво НЕ представлява тази процедура

❌ Не е „узаконяване“. Тук строежът вече е законен, просто се възстановява изгубената документация.

❌ Не е „удостоверение за търпимост“. Режимът на търпимост (§ 127 ПЗР ЗУТ) се прилага само за строежи без разрешение, изградени до 31.03.2001 г. – това е различен сценарий.

---

📜 Какво получавате накрая

След приключване ще разполагате с:

• Одобрен проект-заснемане (официален заверен комплект),

• Документ от общината, че е възстановен строителният архив,

• Пълно „досие“ на сградата, което може да се използва при:

  • продажба на имота,

  • промяна на предназначението,

  • реконструкция или пристройка,

  • въвеждане в експлоатация (ако липсва акт 16).

---

⚠️ Най-чести грешки на собствениците

• Опит да „узаконят“ с декларация или нотариус – невъзможно без проект.

• Подаване на нов проект за строеж – излишно, ако сградата вече е допустима и съществува.

• Пропускане на конструктивно становище – то е задължителна част при заснемане на съществуващ строеж.

---

🔗 Полезно:

Ако във вашия случай строежът никога не е имал разрешение (изграден е без книжа), вижте и нашата свързана статия: 👉 „ТЪРПИМ СТРОЕЖ“

---

🧑‍💼 Как може да помогне нашият екип

Екипът на POPULART предлага пълна услуга по възстановяване на изгубени строителни книжа:

• Съдействие при проверка в общински и кадастрални архиви;

• Изготвяне на геодезическо и архитектурно-инженерно заснемане;

• Комплектоване на документацията по чл. 144 и чл. 145 ЗУТ;

• Насоки и съдействие при одобряване на проект-заснемането.

• Проектиране на пристройка, надстройка, реконструкция, преустройство и смяна предназначението на обекта/сградата.

  
  

📞 Свържете се с нас, за да разберем ситуацията на вашия имот и да изготвим конкретен план за възстановяване на документите. Ще ви спестим време, административно объркване и ненужни рискове.

СВЪРЖЕТЕ СЕ С НАС