ТЪРПИМ СТРОЕЖ
- archgenchev
- 30.10
- време за четене: 4 мин.
🏚️ Какво да направите, ако купеният имот няма строителни книжа и строежът е без разрешение
Често собственици на по-стари къщи или вили разбират, че сградата им няма строителни книжа – няма проект, няма разрешение за строеж, няма актове и протоколи. Това не винаги означава, че строежът е незаконен в пълния смисъл. Възможно е да е изграден преди 2001 г., когато действаха други правила.
В тази статия ще обясним какви са законовите варианти според ЗУТ, какво означава „търпим строеж“ и как може да се уреди статутът на сградата.
⚖️ Какво означава „строеж без строителни книжа“
Съгласно чл. 148, ал. 1 от Закона за устройство на територията (ЗУТ)
„Строежите се извършват само въз основа на одобрен инвестиционен проект и издадено разрешение за строеж.“
Когато такава документация липсва, строежът се квалифицира като „незаконен“ по смисъла на чл. 225, ал. 2, т. 2 ЗУТ.
Законът обаче предвижда изключение за по-старите постройки – т.нар. търпими строежи, уредени в §127 от Преходните и заключителни разпоредби на ЗУТ.
🧭 Стъпка 1: Установете кога е построена сградата
Първата и най-важна стъпка е да се установи времето на изграждане.За целта могат да се използват:
стари нотариални актове или договори;
сметки за ток, вода, данъци;
свидетелски декларации от съседи;
стари снимки или експертизи;
архивни скици и планове.
📅 Ключова дата: 31 март 2001 г.Това е границата, след която строежите без разрешение не могат да бъдат „търпими“ и се третират като незаконни.
🏗️ Стъпка 2: Ако сградата е построена преди 31 март 2001 г.
Тогава може да попадне в режима на търпимите строежи.
Според §127, ал.1 от ЗУТ „търпими са строежите, извършени до 31.03.2001 г., за които няма строителни книжа, но са били допустими по действащите разпоредби и планове“.
Това означава, че:
строежът няма разрешение,
но е бил допустим за изграждане според зоната и правилата по това време,
и не застрашава живота, здравето и имуществото на хората.
🧩 Видове търпими строежи според практиката
🟡 1. Временен търпим строеж
Това са постройки, които се намират извън границите на предвиденото застрояване – например:
попадат в терен, определен за улица, озеленяване или сервитут;
намират се върху площ, предвидена за обществено ползване;
или не отговарят на бъдещите предвиждания по ПУП.
Тези сгради могат временно да се ползват, но нямат траен статут. Обикновено в удостоверението за търпимост се вписва:
„Строежът е търпим до реализиране на предвижданията на действащия ПУП.“
Те могат да съществуват до момента, в който се реализира новото застрояване, след което общината може:
да изиска премахването им, или
да предложи обезщетение.
Не могат да се надстрояват, пристрояват или узаконяват, но могат да се ползват и поддържат, докато не влезе в сила новият устройствен план.
🟢 2. Трайно търпим строеж
Това са сгради, които попадат в границите на допустимото застрояване и отговарят на параметрите на устройствената зона – височина, плътност, отстояния и предназначение.
Те могат да се ползват безсрочно, да се декларират по данък сгради, да се прехвърлят и наследяват. В удостоверението за търпимост се посочва, че:
„Строежът е търпим и не подлежи на премахване.“
Тези обекти имат реален потенциал впоследствие да се узаконят напълно, ако собственикът реши да направи реконструкция, преустройство или нов проект.
🗂️ Необходими документи за удостоверение за търпимост
Заявление до общината (по образец).
Документ за собственост;
Кадастрална скица и геодезическо заснемане;
Архитектурно заснемане на сградата;
Конструктивно становище;
Доказателства за времето на изграждане (снимки, сметки, свидетелски декларации).
При нужда – становища от други експерти или дружества
📆 Срокът за издаване е до 30 дни, а удостоверението е безсрочно.
🚧 Стъпка 3: Ако сградата е построена след 31 март 2001 г.
В този случай строежът не може да се третира като търпим. Законът не позволява „узаконяване със задна дата“. Единственият законен път е нова процедура по реда на ЗУТ – все едно предстои ново строителство.
Какво включва тя:
Издаване на виза за проектиране от главния архитект на общината (чл. 140 ЗУТ).
Разработване на инвестиционен проект
Съгласуване с експлоатационните дружества и институциите.
Получаване на разрешение за строеж от главния архитект.
При нужда – частично привеждане на сградата в съответствие с плана.
След това строежът може да бъде въведен в експлоатация по нормалния ред. При отказ или бездействие общината има право да издаде заповед за премахване по чл. 225 ЗУТ.
⚠️ Стъпка 4: Какви са рисковете при липса на действия
Възможност за заповед за премахване, ако строежът е недопустим.
Проблеми при продажба, дарение или ипотека – нотариусите и банките изискват строителни книжа или удостоверение за търпимост.
Забрана за преустройство или промяна на предназначението на сградата.
🧾 Разлика между търпим и законен строеж
Търпимият строеж може да се ползва, но не е напълно узаконен.
Законният строеж има одобрени проекти, разрешение и акт 16.
Търпимият не се премахва, но не дава право на ново строителство без проект.
⚙️ Какво реално да направите
Потърсете архитект, който да:
направи първична проверка и да ви консултира спрямо ситуацията;
оцени дали строежът може да се третира като „търпим“;
изготви необходимите заснемания и проекти.
Подайте заявление в общината – за удостоверение за търпимост или за започване на процедура по нов проект.
След издаване на удостоверение или ново разрешение, уточнете статута на сградата в кадастъра (ако досега е била вписана като „временна“ или „друг обект“).
🧩 Какво НЕ може да се направи:
❌ Не може да се „узакони“ със задна дата чрез нотариус или декларация.
❌ Не може да се издаде разрешение за строеж за вече изградена сграда без проект.
❌ Не може да се разчита на устни уверения от администрация – само писмени удостоверения имат правна сила.
🔗 Полезно:
Ако във вашия случай строежът е бил законно одобрен, но документите са изгубени, вижте нашата свързана статия:👉 „ВЪЗСТАНОВЯВАНЕ НА СТРОИТЕЛНИ КНИЖА“
🧑💼 Как можем да помогнем
Екипът на POPULART предлага пълна помощ при имоти без строителни книжа:
Проверка на статута на сградата по ПУП и кадастър;
Архитектурно и конструктивно заснемане;
Подготовка на документи за удостоверение за търпимост;
Изготвяне на нов инвестиционен проект и процедура по разрешение за строеж;
Съдействие пред общината до финално решение.
