ПРЕУСТРОЙСТВО, РЕКОНСТРУКЦИЯ, ПРОМЯНА ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕТО НА СГРАДИ И ОБЕКТИ

🏗️ Кога, как и защо е необходимо преустройство, реконструкция и промяна на предназначението на сгради и обекти

Животът се променя, нуждите ни също — и често това изисква промяна и в пространството, което обитаваме. Ако искате да преустройте жилище, офис или търговски обект, да промените предназначението му или да модернизирате стара сграда, има конкретен ред и стъпки, които трябва да се следват.

Тази статия ще ви помогне да разберете:

• какво означава преустройство и реконструкция,

• как се сменя предназначение,

• кога се изисква разрешение за строеж,

• какви документи и проекти са нужни,

• и как архитект може да ви спести време и пари в целия процес.

---

🧱 Какво представлява преустройството и реконструкцията

Преустройство означава промяна във вътрешното или външното устройство на сградата — за да я направите по-функционална, безопасна или подходяща за ново предназначение.

Реконструкция е по-мащабна намеса – включва засегнати носещи елементи, промяна на обем, фасада, етажност или конструктивно укрепване.

И в двата случая се изготвя инвестиционен проект от архитект и инженери, който се съгласува с общината и завършва с разрешение за строеж (чл. 147 и 148 от ЗУТ).

При преустройство и реконструкция на сградата/обекта могат да се направят промени по:

• функционалното разпределение;

• конструктивната здравина;

• инсталациите - електро; водопровод и канализация (ВиК); отопление, охлаждане и климатизация (ОВК)

• и други подобни мерки.

---

🏠 Най-честите случаи на преустройство

1. Преустройство и смяна на предназначението

Например:

• магазин, който се преобразува в апартамент или офис;

• гараж, превърнат в ателие;

• жилище, преустроено в стоматологичен кабинет или студио за красота.

В тези случаи се изисква архитектурен проект + конструктивно становище, което доказва, че сградата остава стабилна след промените.

2. Преустройство на самостоятелен обект (без промяна на предназначението)

Примери:

• обединяване или разделяне на помещения,

• премахване на неносещи стени,

• изграждане на нов санитарен възел,

• промяна на инсталациите (електро, ВиК, ОВК).

При засягане на носещи стени или колони, се изисква конструктивен проект и разрешение за строеж. При чисто вътрешни ремонти, без намеса в конструкцията — само становище от инженер-конструктор.

3. Реконструкция и разширяване

Тук попадат по-големи намеси:

• пристрояване или надстрояване на съществуваща сграда,

• промяна на фасадата и покрива,

• добавяне на етаж, веранда, стълбище или асансьор,

• подмяна на цялата инсталация и енергийно саниране.

Тези дейности винаги изискват одобрен инвестиционен проект и разрешение за строеж.

---

🏢 Смяна на предназначението на обект в сграда и на цяла сграда

Промяната на предназначението може да бъде за отделен обект в рамките на сграда (например апартамент, гараж, ателие, магазин) или за цялата сграда като цяло. Разликата е съществена:

• 🔹 При отделен обект в сграда – процедурата е по-лека, но изисква:

  • съгласие от собствениците в етажната собственост (ако има общи части, които се засягат),

  • архитектурен, конструктивен и проект инсталации

  • становища от РЗИ, Пожарна и експлоатационните дружества,

  • и издаване на разрешение за строеж или удостоверение за промяна на предназначението от главния архитект.

• 🔹 При цяла сграда – процесът е по-сложен, защото включва:

  • проверка на функционалната съвместимост с околната среда и устройствения план,

  • задължителни становища от всички контролни органи,

  • възможно изменение на ПУП-ПЗ, ако новата функция не е допустима по действащата зона,

  • и винаги се изисква разрешение за строеж за промяна на предназначението.

💡 Пример:Ако искате да превърнете апартамент в зъболекарски кабинет – това е промяна на предназначение на обект в сграда. Но ако цялата жилищна кооперация ще стане хотел или общежитие – това вече е промяна на предназначението на цялата сграда и изисква по-задълбочена процедура с изменение на устройствения план.

---

🔩 Ключов фактор — конструктивната безопасност

Независимо от вида на преустройството, конструктивната стабилност на сградата е водеща. При по-стари сгради архитектът или инженерът често препоръчват:

• укрепване на основите или плочите,

• подмяна на стоманобетонни елементи,

• или дори изграждане на нова конструкция от нулата, ако укрепването би било по-скъпо и несигурно.

💡 В някои случаи е по-разумно да се построи нова сграда, отколкото да се правят рискови промени в старата.

---

📋 Процесът стъпка по стъпка

1. Предварителна консултация

Архитектът преглежда имота, конструкцията и вашите намерения. Оценява дали е възможно преустройство и какви са правните ограничения.

2. Събиране на документи

   1. документ за собственост;

   2. актуална скица;

   3. проект на обекта/сградата, заверен с печат и подпис от общината;

   4. архитектурно заснемане;

   5. конструктивно становище (ако е нужно);

   6. становища от ВиК, Електро, Топлофикация и др.

3. Изготвяне на проект

Изготвя се архитектурен, конструктивен и инсталационен проект, съгласно Наредба №4 за обхват и съдържание на инвестиционните проекти. Документация съдържаща технически чертежи за строителство.

4. Съгласуване

Проектът се съгласува с всички компетентни институции – РЗИ, Пожарна, РИОСВ, експлоатационни дружества.

5. Разрешение за строеж

След одобрение от Главния архитект на общината се издава разрешение за строеж или разрешение за преустройство/промяна на предназначението.

6. Изпълнение и въвеждане в експлоатация

Строителните работи се извършват под надзор, а след приключване се подава заявление за въвеждане в експлоатация (Акт 16).

• Забележка: често старите обекти и сгради, не отговарят на днешните закони и нормативи. За да се случи такъв проект е необходимо да се вземат всички мерки за изпълване на днешните норми (пример: достъпна среда, паркиране, пожарна безопасност, енергийна ефективност и др.)

---

🧩 Какви документи може да се изискват (в зависимост от случая)

• Документ за собственост

• Скица на имота

• Одобрен и заверен проект от общината;

• Удостоверение за въвеждане в експлоатация на обекта

• Архитектурно заснемане

• Конструктивно становище

• Оценка за енергийна ефективност (ако не отговаря на днешните норми)

• Съгласие от съсобственици (ако е етажна собственост)

• Становища от експлоатационни дружества

• Инвестиционен проект с изготвяне на технически чертежи за строителна документация

• Такса за разрешение за строеж

---

🧭 Заключение

Преустройството, реконструкцията или промяната на предназначението може да повиши стойността на имота, да осигури по-добро използване на пространството и да отговори на съвременните нужди.

Но за да бъде законно, безопасно и устойчиво, трябва да бъде изготвено от специалисти и одобрено от общината.

За да започнете проекта, ще се изисква различен комплект документи и информация. Тъй като всеки случай е уникален, списъкът с изисквания може да варира.

---

📞 Нашият екип е готов да помогне

Архитектурното студио POPULART предлага:

• пълен набор от услуги за преустройство, реконструкция и промяна на предназначението,

• проверка на възможностите по ЗУТ и изискванията на общината,

• изготвяне и съгласуване на проектите,

• съдействие до издаване на разрешение за строеж.

---

📩 Свържете се с нас за консултация – ще ви покажем как да реализирате промените законно, безопасно и ефективно.

СВЪРЖЕТЕ СЕ С НАС